【東京23区・賃貸中ファミリーマンション売却調査2026】40㎡・50㎡台の成約データ225件を公開。都心5区50㎡台は平均1.16億円・利回り2.94%へ（TOCHU独自調査）

投資用マンション・収益物件の売買・直接買取・仲介を手がける株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表取締役社長：伊藤幸弘）は、東京23区内における賃貸中（オーナーチェンジ）ファミリータイプマンション（40㎡台・50㎡台）の実成約データ225件（集計期間：2025年1月〜2026年10月）を独自に集計・分析し、築年代別・エリア別の成約相場と売却判断のポイントを解説した調査レポートコラムを公開いたしました。

▼ 公開コラムはこちら
賃貸中ファミリーマンション売却相場｜高く売るコツと査定の目安

【東京23区225件の成約データ公開】
https://www.to-chu.co.jp/column/63869/

■ 調査背景：

住宅価格高騰と「転勤・住み替えによる賃貸化」で増えるオーナーチェンジ売却の悩み

昨今、東京都心部を中心に分譲マンション価格が歴史的な高騰を続ける一方、転勤や家族構成の変化に伴う住み替えによって「かつて自宅として購入した1LDK〜3LDKを賃貸に出している個人オーナー」や、広めの区分マンションを保有する投資家の間で、売却タイミングに関する相談が急増しています。

しかし、入居者がいる「オーナーチェンジ物件」のファミリーマンションは、空室の居住用マンションとは買主の属性や価格の評価軸が大きく異なります。市場に出回る相場情報の多くは「空室（実需）の売出価格」であり、「賃貸中のまま実際にいくらで成約しているのか」「入居者が退去するまで待つべきか、今売るべきか」を客観的なデータで比較できる指標が不足していました。

これを受け、株式会社TOCHUでは2025年1月〜2026年10月の期間における東京23区の40㎡台（103件）・50㎡台（122件）計225件にのぼる賃貸中成約データを集計し、築年代別・エリア別のリアルな成約相場と想定表面利回りを公開いたしました。

■ 調査結果のハイライト（東京23区・実成約データ225件分析）

1. 【築年代別】40㎡台は平均3,990万円（利回り4.80%）、50㎡台は平均7,154万円（利回り3.92%）で成約

40㎡台（1LDK～2DK中心）と50㎡台（2LDK中心）では、買主層の期待利回りと価格水準に明確な違いが確認されました。特に50㎡台は40㎡台と比較して全体平均利回りが約0.9%低く、将来の実需（自己居住）需要や資産性を織り込んだ価格形成となっています。

▼ 40㎡台の築年代別・成約価格と想定表面利回り（分析件数：103件）

▼ 50㎡台の築年代別・成約価格と想定表面利回り（分析件数：122件）

※【調査概要】集計期間：2025年1月〜2026年10月／対象エリア：東京都23区内／想定表面利回り：成約価格に対する年間賃料収入（月額実家賃×12ヶ月）より算出。個別物件の売却価格を保証するものではありません。

2. 【エリア別】50㎡台の「都心5区」は平均1億1,631万円・利回り2.94%と突出。周辺4エリアと鮮明な二極化
東京23区を5大エリア（都心5区・城東・城西・城北・城南）に分けて分析した結果、特に50㎡台において都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均成約価格が1億1,631万円（中央値1億1,000万円・利回り2.94%）に達し、4,700万〜5,700万円台（利回り4.1%〜4.7%前後）で推移する他4エリアとの格差が鮮明となりました。

▼ 40㎡台のエリア別成約データ

▼ 50㎡台のエリア別成約データ

■ 株式会社TOCHU 代表取締役社長 伊藤幸弘のコメント（現場視点の市場解説）

「ファミリータイプのマンションを賃貸中のまま売却しようとすると、一括査定などで『空室時の実需価格』を前提とした想像以上に高い査定額が出ることがあります。しかし現場で最も注意していただきたいのは、『査定額が高い＝その価格で売れる』とは限らないという点です。
 
 空室時の価格をそのままオーナーチェンジの売出価格に設定すると、実需の買主は『今すぐ住めない』ため買えず、投資家からは『家賃に対して価格が高すぎる』と敬遠され、結果として半年、1年と売れ残って値下げを繰り返すケースが少なくありません。
 
 一方で、『賃貸中だから大幅に安く売るしかない』と諦める必要もありません。将来の退去後にリノベーション再販を行う不動産会社や、資産性を重視する投資家へ適切にアプローチできれば、物件の将来性を踏まえた価格で売却することは十分に可能です。また、借地借家法で借主が保護されている日本の普通借家契約において、いつになるか分からない退去を何年も待ち続け、管理費・修繕積立金や税負担を払い続けることが必ずしも得策とは限りません。『今のまま売却する場合』と『退去を待つ場合』の両方を、実際の成約事例に基づく金額と手残りで冷静に比較することが重要です。」

  

■ コラムの主な解説内容とご案内

公開したコラムでは、上記225件の統計データのほか、売主様が判断に迷いやすい実務ポイントを網羅的に解説しています。
  1. ファミリータイプのオーナーチェンジ売却とは？（ワンルームとの違い）
  2. 賃貸中のファミリーマンションは安くなる？価格の決まり方
  3. 築年代別・エリア別に見る40㎡台・50㎡台の成約価格と利回り（225件分析）
  4. 「空室になるまで待つべき？今売るべき？」損益とリスクの比較
  5. ファミリータイプを高く売るために確認したい5つのポイント
  6. 仲介と買取の選び方、契約・管理・入居者対応の注意点

▼ 詳細コラムURL：

https://www.to-chu.co.jp/column/63869/

▼ ファミリータイプ・オーナーチェンジ売却の無料相談・査定窓口：

https://www.to-chu.co.jp/family_mansion/

■ メディア関係者様へ（取材・出演・データ提供のご案内）

株式会社TOCHUでは、本リリースで公開した東京23区のファミリータイプ・オーナーチェンジ成約統計データのほか、主要都市（東京・大阪・福岡）の投資用マンション市場動向について、報道関係者様からの取材・番組出演・データ提供依頼を随時受け付けております。
「都心マンション高騰の裏で増える賃貸中売却の実態」「一括査定サイトの査定額と実成約価格の乖離問題」「立ち退き・サブリース問題」など、現場データに基づいた代表取締役社長・伊藤幸弘による専門解説が可能です。

■ 株式会社TOCHUについて

株式会社TOCHUは、投資用マンション・収益物件の売買・直接買取・仲介を専門とする不動産会社です。LIXIL不動産ショップ加盟店において2026年売買部門・成績優秀者数全国No.1の実績を有し、豊富な取引データと知見をもとに全国のマンションオーナー様の売却・資産運用をサポートしています。

会社名：株式会社TOCHU
代表取締役社長：伊藤 幸弘
所在地：東京都文京区本駒込2-28-8 文京グリーンコートセンターオフィス13階
事業内容：不動産売買・仲介・買取事業、不動産コンサルティング事業
企業サイト：https://www.to-chu.co.jp/

【本件・取材に関するお問い合わせ先】
株式会社TOCHU 広報担当
フリーダイヤル：0120-109-998（受付時間 10:00〜19:00）
TEL：03-5981-9950 / E-mail：info@to-chu.co.jp